El coste de firmar ante Notario depende del tipo de documento. Hay documentos en los que sólo hay que pagar la Notaría (por ejemplo, las actas de manifestaciones), y otros que implican más gastos (como las compraventas, que también conllevan impuestos y Registro de la Propiedad).

En el apartado «servicios notariales» de esta web, encontrará un resumen de los gastos que implica cada tipo de documento notarial.

En particular, el sueldo de las Notarías y de los Registros de la Propiedad está regulado por el Gobierno. Las normas correspondientes pueden consultarse en las páginas web del Consejo General del Notariado y de Colegio de Registradores de la Propiedad.

Entre los impuestos se encuentran las denominadas comúnmente “plusvalía municipal” y “plusvalía en Renta”, que se detallan en los apartados siguientes, y los impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y de Sucesiones y de Donaciones (ISD), que se explican en el apartado de esta web «servicios notariales» para cada tipo de operación.

En cualquier caso, antes de firmar puede solicitarnos un presupuesto de todos los gastos y preguntarnos cualquier duda.

La “plusvalía municipal” o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es un impuesto que exige el Ayuntamiento en caso de transmitir un inmueble urbano por venta, herencia o donación. Corre a cargo de la persona que vende, hereda o recibe en donación.

Cada Ayuntamiento aplica un porcentaje propio sobre el valor catastral que tenga el suelo en el momento de la transmisión, por lo que si desea saber a cuánto asciende, puede consultar en el Ayuntamiento o en la Notaría.

Después de firmar la escritura, el notario está obligado a mandar una copia al Ayuntamiento, y es el propio Ayuntamiento el que enviará unas semanas o meses después al domicilio del cliente una carta con los datos para pagar el impuesto.

No obstante, en el caso de la compraventa, cuando la parte vendedora no reside en España, el Ayuntamiento va a exigir la plusvalía a la parte compradora (para asegurar el pago del impuesto). Por este motivo es frecuente que, en la escritura de venta, la parte compradora retenga el importe de este impuesto y lo descuente del precio, para abonarlo posteriormente al Ayuntamiento.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que, si se transmite por menos valor de aquél por el que se adquirió, no hay plusvalía, por lo que no hay que pagar este impuesto.

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o “plusvalía en Renta” es el impuesto que se debe pagar al Estado en caso de vender o donar acciones o inmuebles por un valor superior al que tenían cuando se adquirieron.

Este impuesto es el 19% (24% en el caso de no residentes en la Unión Europea) de la diferencia entre el precio por el que se adquirió (compra, herencia o donación) y el precio por el que ahora se transmite (con deducción de los gastos y los impuestos que se hayan pagado en la adquisición previa y en la transmisión actual).

• Si la parte transmitente reside en España, habrá que declarar este impuesto el año siguiente junto con el resto de su Impuesto sobre la Renta (IRPF). Recomendamos que consulte a una gestoría que le pueda ayudar a hacer esta declaración, ya que depende de varias circunstancias personales no relacionadas con la transmisión del inmueble (como número de descendientes, salario, pensiones, etc.).
• Si la parte transmitente no reside en España y está vendiendo un inmueble, la parte vendedora recibirá un 3% menos del precio, ya que la parte compradora (por su cuenta, o con ayuda de la Notaría o de una gestoría) tiene la obligación legal de ingresar este 3% en Hacienda en nombre de la parte vendedora dentro del mes siguiente a la firma de la escritura de compraventa. Después, la parte vendedora deberá declarar la venta en Hacienda dentro de los cuatro meses siguientes a la firma, y pagar el resto del impuesto o recuperar lo que proceda. Por ejemplo, si usted vende una casa por 300.000 euros, la parte compradora debe ingresar en Hacienda, en su nombre, 9.000 euros (3%) que se descontarán del precio. Si usted compró o heredó la casa (gastos e impuestos incluidos) por 350.000 euros, no se ha generado plusvalía con la venta, por lo que puede recuperar esos 9.000 euros. Pero si compró la casa por 250.000 euros, hay una plusvalía de 50.000 euros, por lo que debe pagar el 19% de esos 50.000 euros, es decir, 9.500 euros (24% en el caso de los no residentes en la Unión Europea); y como la parte compradora ya ha adelantado en Hacienda 9.000 euros, usted tendrá que pagar en Hacienda los 500 euros de diferencia.

La compraventa de una vivienda, un terreno, una plaza de garaje o un local comercial, implica una serie de trámites anteriores y posteriores a la firma de la escritura, y unos gastos. A continuación se detallan los más habituales.

Paso 1. ARRAS

Una vez que la parte vendedora y la compradora han acordado el precio y la fecha de entrega de llaves, es frecuente firmar un documento de arras, en el que la parte compradora entrega a la vendedora una cantidad a cuenta del precio final. Si, finalmente, la parte compradora decide no comprar, perderá la señal, y si es la parte vendedora la que decide no vender, deberá devolver la señal duplicada.

Normalmente estas “arras” o “precontrato” se firman entre las partes bien en privado, bien con la inmobiliaria (en caso de que la hubiera, siendo muy recomendable que la haya para que ayuden en el proceso de compraventa). No es necesario acudir a la Notaría, pero si lo desean, nos pueden solicitar que las preparemos y firmemos en la Notaría, e incluso depositar las arras aquí hasta el día de la firma de la escritura de compraventa. El coste de este servicio, que puede consultarse sin compromiso, depende del importe de las arras.

Paso 2. CONTACTO CON LA NOTARÍA

Cualquiera de las partes (vendedora y/o compradora) o la inmobiliaria puede ponerse en contacto con la Notaría para solicitar asesoramiento y preparar la escritura.

Este asesoramiento es gratuito, salvo que la Notaría deba, a su vez, pedir información a otros organismos oficiales que cobren por este servicio, como por ejemplo el Registro de la Propiedad, el Ayuntamiento, etc. En todo caso, siempre les informaremos con antelación de estos costes. Asimismo, les podemos indicar los gastos aproximados que conlleva la compraventa y los documentos necesarios para la preparación de la escritura, los cuales se detallan a continuación.

Para iniciar el proceso son necesarios los siguientes documentos y datos. Pueden entregárnoslos unos días antes en persona o por correo electrónico, si bien siempre será necesario aportar los originales de algunos de estos documentos el día de la firma. En caso de haber una inmobiliaria, es muy posible que ella ya disponga de los documentos.

• DNI. En caso de extranjeros: permiso de residencia, carta de identidad de la UE o pasaporte vigentes y Número de Identidad Extranjero -NIE- (este último podemos obtenerlo en la Notaría).
• Domicilio habitual en España o el extranjero.
• Estado civil. En caso de que la parte compradora esté casada y haya pactado algún régimen especial en escritura (por ejemplo, el de separación de bienes), necesitaremos esta escritura. Salvo que esté en español, catalán, inglés o francés, deberá presentarse traducida. No es necesario apostilla más que en casos excepcionales que se comunicarían oportunamente.
• Documento de arras, en caso de que se haya firmado.
• Última escritura de propiedad o nota simple del Registro de la Propiedad.
• Referencia catastral. Suele aparecer en el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (conocido como IBI o “contribución”), en la escritura de propiedad o en la nota simple del Registro de la Propiedad.
• Certificado de estar al corriente del pago del IBI (puede obtenerlo la Notaría).
• En caso de existir Comunidad de Propietarios: certificado del Administrador/a de estar al corriente de los gastos de comunidad.
• Cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética vigentes, elaborados por una arquitecta/o. Suelen encontrarse en la escritura de propiedad.
• Indicación del precio total pactado.

Hay que tener en cuenta que muchas veces,  la parte compradora no paga a la parte vendedora el precio completo que se haya pactado. Es decir, en la escritura aparece el precio total, pero se descuentan o retienen ciertas cantidades; éstos son los casos más habituales:

– Descuento de las arras que la parte compradora ya ha pagado a la parte vendedora. Deberán indicarnos el importe, la fecha y la forma de pago, o enviarnos los justificantes.

–  Retención del impuesto del Ayuntamiento por la plusvalía que tenga la parte vendedora, en caso de que la parte vendedora no resida en España. La parte compradora debe entregar por cheque o transferencia este impuesto a su abogado, a la inmobiliaria o al notario, para ingresarlo en Hacienda. Sobre el importe de este impuesto, consulte el apartado de “gastos” más abajo.

–  Retención del 3% del precio total, en concepto de Impuesto sobre la Renta, en caso de que la parte vendedora no resida en España. La parte compradora debe entregar por cheque o transferencia este 3% a su abogado o al notario, para ingresarlo en Hacienda. Se trata de un impuesto que está explicado en el apartado de “gastos de la parte vendedora”, más abajo.

– Retención de los honorarios de la inmobiliaria, ya que suele pagarlos la parte vendedora.

– Descuento de la hipoteca que la parte vendedora tenga pendiente de pagar, en su caso. La parte vendedora deberá pedir a su Banco un certificado de lo que le falta por pagar de la hipoteca. Después, el notario o el propio Banco gestionará la cancelación de la hipoteca. Para más detalles, puede consultar el apartado de esta web sobre los pasos para cancelar la hipoteca.

• Indicación de la fecha y forma en la que se ha pagado o se pagará el precio:

– Si es por transferencia: números de cuenta de abono y de cargo. Hacienda recomienda adjuntar en la escritura el justificante de la transferencia.

– Si es por cheque bancario: fotocopia u original y número de la cuenta de la que sale el dinero.

Hay que tener en cuenta que la transferencia puede ser anulada por la parte compradora durante las siguientes horas (dependiendo de cada Banco), salvo las llamadas “transferencias OMF”, mientras que, con los cheques bancarios nominativos, los Bancos bloquean el dinero de la parte compradora y sólo pueden cobrarse por la parte vendedora, por lo que son el medio más seguro para cobrar. En cualquier caso, la ley permite las dos formas de pago, así como las transferencias y cheques entre cuentas extranjeras (con ciertos límites en el caso de paraísos fiscales), por lo que es una cuestión sobre la que las partes deberán llegar a un acuerdo.

– Además, la parte compradora puede ingresar el precio en la cuenta bancaria de la Notaría, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos de prevención de blanqueo de capitales: deberán entregarnos un certificado de titularidad de la cuenta de donde procede el dinero y de la cuenta de la parte vendedora, así como un documento que justifique que el dinero para comprar es legal (por ejemplo, su declaración de la renta, un préstamo que haya pedido a un banco o a otra persona, una venta de una casa, una donación de dinero, etc.). Es imprescindible que la parte compradora justifique unos días antes de la firma que el dinero para comprar es suyo y que es legal. Si no es posible justificarlo, no se podrá utilizar la cuenta de la notaría para realizar el pago. El coste de este servicio depende del importe depositado.

Asimismo, cabe señalar que, si la parte compradora ha pedido una hipoteca a un Banco español, este punto es un poco diferente, por lo que le recomendamos consultar el apartado de esta web sobre los pasos a seguir para firmar una hipoteca.

• En caso de vender o comprar una empresa, escritura de nombramiento del administrador/administradora (para empresas extranjeras, extracto vigente de la Cámara de Comercio de su país, apostillado y, salvo que esté en francés o inglés, traducido).
• Por último, se debe concertar un día para la firma con la notaría y con el resto de personas interesadas. En caso de que alguna de las partes no pueda acudir a la Notaría ese día, puede dar poderes a otra persona mediante escritura firmada en la misma notaría o en otra notaría. Los poderes también pueden hacerse en una notaría de otro país o en el consulado de España en el extranjero. En el caso de que se hagan en la notaría de otro país, deberán apostillarse y, salvo que estén escritos en español, catalán, inglés o francés, también deberán traducirse.

Paso 3. FIRMA DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA

En este momento, deberán aportarse los originales de los documentos siguientes: documento de identidad y, en su caso, poderes y cheques.

Después de que el Notario explique la escritura y resuelva las últimas dudas, se procede a la firma de la escritura de compraventa. La parte compradora recibe entonces la propiedad y las llaves, y la parte vendedora, el importe del precio que quede por pagar.

Al salir de la Notaría, les entregaremos una copia de la escritura, con la que podrán empadronarse en la nueva vivienda y cambiar la titularidad de suministros y seguros.

Todo ello dura normalmente entre media hora y una hora.

Paso 4  (sólo para la parte compradora). PAGO DE IMPUESTOS E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

La parte compradora deberá pagar y presentar en Hacienda el modelo 600 del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales dentro del mes siguiente a la firma, y después deberá presentar la escritura y los impuestos pagados en el Registro de la Propiedad.

En la Notaría podemos encargarnos de estos trámites. Para ello, antes de la firma de la escritura, calcularemos un presupuesto de los tres gastos que corren a cargo de la parte compradora (Notaría, Impuesto y Registro de la Propiedad), y que puede ingresarnos en una cuenta bancaria de la Notaría exclusiva para estos trámites, antes de firmar la escritura o dentro de las dos semanas siguientes. Hay que tener en cuenta que es un presupuesto aproximado, basado en las facturas de compraventas anteriores, y usualmente algo más alto de lo que finalmente será, ya que los gastos de Notaría y Registro dependen de varios factores, como se puede ver en el apartado siguiente.

Una vez que recibamos la provisión de fondos, pagaremos el Impuesto y presentaremos la escritura en el Registro.  Cuando la escritura termine de registrarse, le devolveremos lo que sobre de esta provisión de fondos, junto con las facturas definitivas y la copia original de la escritura.

GASTOS DE LA COMPRAVENTA

1. Parte vendedora. Son dos los gastos que debe asumir por ley:

– Plusvalía del Ayuntamiento (sólo para fincas urbanas). Cada Ayuntamiento aplica un porcentaje propio sobre el valor catastral que tenga el suelo en el momento de la venta, por lo que si desea saber a cuánto asciende, puede consultar en el Ayuntamiento o en la Notaría. Para más información, puede consultar el apartado «¿Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)?» de las PREGUNTAS FRECUENTES.

– Impuesto sobre la Renta (plusvalía del Estado). Este impuesto es el 19% (24% en el caso de no residentes en la Unión Europea) de la diferencia entre el precio por el que se adquirió (por compra, herencia o donación) y el precio por el que ahora se vende (con deducción de los gastos y los impuestos que se hayan pagado en la adquisición previa y en la venta actual). Puede consultar más acerca de este impuesto en el apartado «¿Qué es la plusvalía en Renta (IRPF)? de las PREGUNTAS FRCUENTES.

2. Parte compradora.

– Notaría. El coste de la Notaría está fijado por la ley, y depende sobre todo del precio pactado, pero también de muchos otros factores, como el tipo y número de bienes que se compran (terreno, casa, aparcamiento, local, etc.), el número de folios y de copias de la escritura, etc. Por eso es complicado dar un precio cerrado sin que conozcamos todos los datos del caso. Puede consultar sin compromiso a la Notaría por email o por teléfono, indicando lo que va a comprar y su precio, y le enviaremos un presupuesto aproximado.

– Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Normalmente es el 10% del precio de compra, con algunas excepciones como la compra entre empresas, la compra de vivienda de nueva promoción y la compra de vivienda habitual por menores de 33 años. En estos casos, se recomienda consultar a la Notaría.

También hay que tener en cuenta que el Estado establece cada año el valor mínimo de las casas, terrenos, etc. Esto significa que hay que pagar este impuesto sobre la cantidad más alta, ya sea el valor que pone el Estado, ya sea el precio que pactan la parte vendedora y la compradora. Si el impuesto se paga por debajo del mínimo legal, el Estado tendrá cuatro años desde la firma para reclamarle la diferencia, a menos que se pueda demostrar que el valor de mercado es realmente el que aparece en la escritura. Si nos proporciona la referencia catastral, en la Notaría podemos informarle de cuál es el valor mínimo legal.

–  Registro de la Propiedad. Al igual que la Notaría, el coste del Registro depende de varios factores, especialmente del precio de la compra. Puede consultar al propio Registro o la Notaría para que calculen el coste aproximado.